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这些地方,已经被房地产绑架了!

[日期:2019-09-25]   来源:昆明房产服务中心  作者:昆明房产服务中心   阅读:178次

楼市走到今天,一个市场共识正在各方中逐渐形成,即蒙眼买房、躺着赚钱的时代已走远,未来房价上涨有想象空间的楼市,主要集中在大城市及周边都市圈。


这一结论的得出,主要基于两点,一是中国各级城市扩张和基础设施建设已初步完成;


二是人口拐点到来,各地对人口的争夺由增量进入存量博弈,而在市场经济下,人口又主要流向大城市和周边都市圈,人口流入则带来资金和购买需求,进而对房价形成支撑(需求端)。


但这并不是说,凡是大城市或都市圈的房子,都值得all in。


今天,我们就从另外一个角度(供给端):即当地经济对房地产的依赖程度,看一下哪些地方的房地产已成尾大不掉之势。


若占比过高,这意味着当地经济结构不合理,过度依赖房地产,甚至说是被房地产绑架。


反过来说,在未来新常态下,那些被房地产绑架的地方,当地楼市和房价就像一个过度依靠吗啡提神的瘾君子,丧失弹性,变得脆弱,无论其现在楼市多嗨,也无论其什么级别。


首先,从漏斗的开口处——省市一级来看。


据某机构汇总的2019年上半年,各省市房地产开发投资占GDP比排名显示,


上半年,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省市分别是云南、安徽和海南,占比分别为21.7%、21.6%和21.2%,排名最后两位的西藏、内蒙不足其四分之一。

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先强调一点,并不是占比越高,经济增速就越高,占比越低,经济增速就越低;也不是占比越高,经济增速就越低,占比越低,经济增速就越高。有点绕口,你只要记住,它们并不是必然的正比或反比关系(当下),就是了。


比如上半年,占比21.7%的云南和占比19.5%的贵州,经济增速都达到9%以上;而占比21.2%的海南和占比20.6%的重庆,经济增速仅5.3%和6.2%。同样,占比5.6%的西藏,经济增速9%;占比4.4%的内蒙,经济增速5.5%。


上述告诉我们的最大价值信息是,西南诸省(云南、贵州、广西、重庆、海南)及中部安徽省,房地产在当地经济盘子中占比过大,过度依赖房地产。


有些还处于上升期,对经济拉动作用,仍十分明显,比如云南、贵州、安徽等。有些进入盘整期,甚至已经产生负面反噬效应,比如重庆、海南。


最值得一说的就是海南,去年以来,对楼市出台了诸多调控措施,结果经济增速全国倒数第四。其实,完全可以理解,海南经济太过度依赖房地产了,楼市稍显乏力,经济增速立马死给你看。


让我们把眼光放得再远一些,海南、重庆的今天大概率就是云南、贵州、安徽们的明天崩看它们现在很嗨。


这些虽然可以让我们看清楚一些省市的经济成色,但尚不能指导我们买房置业。


其次,从漏斗的下方——城市一级来看。


这是一张“触目惊心”的表格,在地产开发投资占GDP比这项指标上,城市之间分化(相差10倍)要比省份之间分化(相差4倍)严重的多。

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(图表来源:易居研究院)


那么,从上述表格中,我们能得出哪些结论呢?


1、北上广深房价虽然高,但高的安稳。


由上图可见,上半年北上广深地产开发投资占GDP比平均11%左右,盘子占比一般,而其房价又奇高。说明其高房价是由其他产业带来的资金和旺盛购买力拖起来的。


换句话说,不需要任何刺激政策,正常市场情况下的需求,都能把北上广深的房价托的稳稳的。


2、北上广深除外,其他城市级别高,并不意味着房价就能一直坚挺,楼市就已经安全。


由上图可见,昆明、贵阳、郑州、西安,4个中西部的省会城市,地产开发投资占GDP比高达26.7%到36.3%。


这已经不是上瘾(依赖)了,这是完全在靠房地产吃饭。意味着,当下房价和经济增速双涨的局面,是由大量的资源、资金挤进楼市,并在里面流转造成的。


但日后呢,若当地无法及时实现经济换挡,培育新动能、新经济增长点,可以想象未来的楼市和房价会是怎样一幅场景,虽然其是省会一级的城市。


3、三四线城市,不必一棒子打死,但分化也更严重,一定要擦亮眼睛。


相信第一眼看到上述表格时,大家就已注意到特扎眼的蚌埠了。上半年,蚌埠房地产开发投资占GDP比重高达40.4%。(相信未统计到的城市,比蚌埠还高的大有人在)


这意味着什么,已经不用多解释了吧。


值得一提是,在表格中,我们还是能够找到一些比较靠谱的三四线城市,比如也是地域小中心的徐州和洛阳,房地产开发投资占GDP比重仅为9.9%和7.4%。


当然,就如开始时所言,占比低并不一定说就好,还要看其他产业的能量及对经济增长的拉动作用。


还好,徐州和洛阳工业较为发达,产业结构也更为合理化高级化,形成了多个经济增长点和产业支撑,尤其是洛阳,今年上半年GDP增速高达8.3%,在不靠房地产的情况下,达到这一水平相当不错了。徐州也不算差,6.1%,全国平均水平。


在这种城市买房,虽然房价也不可能再大跃进,但至少不用担心出现下跌或有价无市的局面。


所以,三四线买房,优选洛阳、徐州这样的城市,远离蚌埠这类城市。


【本文为楼市参考团队原创作品,作者:白羊。其他公众号转载时,需要在正文前署名、注明出处


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