昆明二手房的首付和您认为的不一样！

     你认为的二手房首付是不对的，那昆明二手房的首付真正是怎样的呢？请耐心阅读完下文，坚信让您有不一样的了解

     经常有客户问我，这套房子是首付是多少，我一般都会回复他一段很详细讲解，可有很多客户说:"你太不专业了，我问你首付多少，你却回答我这么多"，一个专业的经纪人是不可能只回复客户一个具体的数值的，因为那样回复是很不专业的，也就是说他不是专业的房地产经纪人。

       一、二手房首付和哪些因素有关？

1.和客户的资质有，(看客户是首套购房还是二套购房，甚至是第三套购房)

2.和看重房子的小区甚至楼层有关，(不同的小区甚至同小区不同楼栋甚至不同楼层其他信息完全一致，因为评估价不一样，首付款也不尽相同)

3.和客户的工作单位、工资流水以及征信有关

4.和购买房屋本身的属性有关，(比如此房是商品房、房改房，住宅还是公寓又或者是经济适用房等等以及这些房子是满里面，是否唯一等等)

5.和所贷款的银行也有关系，(因为不同银行对同一个客户的资质评估很可能不一样)

6.和业主的要求有关系，(因为某些业主要求不一样)

其他因素有关

●   同一个客户，200万的房子首付也不一定比150万的首付高

二、实例解说二手房首付问题(以市场上比较普遍房屋:商品房，普遍客户:首套或者二套解说)

1.简述:昆明市政府规定，在昆明购买首套住宅，首付20%，二套住在45%

♥何为首套:只要是以家庭为单位，名下没有住房贷款的就是首套，注意:这里的住房贷款是针对全国。如果是有贷款已经还清的，算没有贷款，这点只针对昆明，而不是全国，比如上海，只要曾经有过住房贷款就算还清了的都算是有贷款

♥何为二套:以家庭为单位名下有一套住房贷款的就算二套

●注意:以上注意"住房"二字，如果是商住的，不管有多少套贷款购买住房是，都不算做套数

2.实操中，首套首付不是20%，而基本在20%-35%之间，具体和上面我说到的第一大点有关，而这百分比不是总成交价的百分比就是首付了，详情请看下面第3点

3.举实例说明

比如金沙小区一套62平米，最后成交价是55万，房子满五年不唯一，客户是首套，如果按照30%来算

净首付错误算法:55万×30%＝16.5万(这是错的)

正确净首付算法:①62平×8300＝51.46万(面积×本套房评估价单价)②51.56万×70%＝36.092万(可贷款额，因为贷款额只能是整数，所以下面咱们取36万)③55万－36万＝19万，这19万才是本谈房子本和客户的净首付

总首付:还需要加上本套房子的税费，中介费，贷款抵押费等等，关于税费我下一篇文章详细讲解

♥二套按照上面的方式计算即可

注:①上面我是假设评估单价为8300，客户首付为30%，所以算出来才是一个确定值，但是实际评估价是一个区间值，所以算出来净首付应该是一个区间值

②又因为不同客户的首套首付比例也不一样，所以算出来又不一样，比如如果夫妻双方都是公务员，那首付有些银行可以做到20%，但是有些客户资质不好，可能首付30%-35%等

针对不同的客户，计算出一个最佳值，为客户避免不必要的损失！

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