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昆明二手房的首付和您认为的不一样!

[日期:2019-06-05]   来源:昆明房产服务中心  作者:昆明房产服务中心   阅读:152次

     你认为的二手房首付是不对的,那昆明二手房的首付真正是怎样的呢?请耐心阅读完下文,坚信让您有不一样的了解

     经常有客户问我,这套房子是首付是多少,我一般都会回复他一段很详细讲解,可有很多客户说:"你太不专业了,我问你首付多少,你却回答我这么多",一个专业的经纪人是不可能只回复客户一个具体的数值的,因为那样回复是很不专业的,也就是说他不是专业的房地产经纪人。

       一、二手房首付和哪些因素有关?

1.和客户的资质有,(看客户是首套购房还是二套购房,甚至是第三套购房)

2.和看重房子的小区甚至楼层有关,(不同的小区甚至同小区不同楼栋甚至不同楼层其他信息完全一致,因为评估价不一样,首付款也不尽相同)

3.和客户的工作单位、工资流水以及征信有关

4.和购买房屋本身的属性有关,(比如此房是商品房、房改房,住宅还是公寓又或者是经济适用房等等以及这些房子是满里面,是否唯一等等)

5.和所贷款的银行也有关系,(因为不同银行对同一个客户的资质评估很可能不一样)

6.和业主的要求有关系,(因为某些业主要求不一样)

其他因素有关

●   同一个客户,200万的房子首付也不一定比150万的首付高


二、实例解说二手房首付问题(以市场上比较普遍房屋:商品房,普遍客户:首套或者二套解说)

1.简述:昆明市政府规定,在昆明购买首套住宅,首付20%,二套住在45%

♥何为首套:只要是以家庭为单位,名下没有住房贷款的就是首套,注意:这里的住房贷款是针对全国。如果是有贷款已经还清的,算没有贷款,这点只针对昆明,而不是全国,比如上海,只要曾经有过住房贷款就算还清了的都算是有贷款

♥何为二套:以家庭为单位名下有一套住房贷款的就算二套

●注意:以上注意"住房"二字,如果是商住的,不管有多少套贷款购买住房是,都不算做套数

2.实操中,首套首付不是20%,而基本在20%-35%之间,具体和上面我说到的第一大点有关,而这百分比不是总成交价的百分比就是首付了,详情请看下面第3点

3.举实例说明

比如金沙小区一套62平米,最后成交价是55万,房子满五年不唯一,客户是首套,如果按照30%来算

净首付错误算法:55万×30%=16.5万(这是错的)

正确净首付算法:①62平×8300=51.46万(面积×本套房评估价单价)②51.56万×70%=36.092万(可贷款额,因为贷款额只能是整数,所以下面咱们取36万)③55万-36万=19万,这19万才是本谈房子本和客户的净首付


总首付:还需要加上本套房子的税费,中介费,贷款抵押费等等,关于税费我下一篇文章详细讲解

♥二套按照上面的方式计算即可


注:①上面我是假设评估单价为8300,客户首付为30%,所以算出来才是一个确定值,但是实际评估价是一个区间值,所以算出来净首付应该是一个区间值

②又因为不同客户的首套首付比例也不一样,所以算出来又不一样,比如如果夫妻双方都是公务员,那首付有些银行可以做到20%,但是有些客户资质不好,可能首付30%-35%等

针对不同的客户,计算出一个最佳值,为客户避免不必要的损失!


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